Menu
Obrót nieruchomościami rolnymi to zagadnienie, które budzi wiele pytań i wymaga znajomości obowiązujących przepisów prawnych. Szczególną rolę w tym zakresie odgrywa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która określa, kto i na jakich warunkach może nabywać oraz sprzedawać grunty rolne. Zakup lub sprzedaż działki rolnej wiąże się z licznymi formalnościami, które muszą być spełnione, aby transakcja mogła dojść do skutku zgodnie z obowiązującym prawem.
Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, celem przepisów regulujących obrót nieruchomościami rolnymi jest ochrona gruntów rolnych przed nadmierną fragmentacją oraz zagwarantowanie, że będą one trafiały w ręce osób, które planują je odpowiednio zagospodarować. Ustawa określa, kto może kupować działki rolne oraz jakie formalności są z tym związane. Obrót nieruchomościami rolnymi nie jest tak swobodny jak w przypadku działek budowlanych – istnieją liczne ograniczenia, zwłaszcza dotyczące nabywców. Należy podkreślić, że ustawodawca stawia na ochronę gruntów rolnych, co oznacza, że ziemia ta ma być użytkowana rolniczo, a nie w celach spekulacyjnych.
W przypadku skomplikowanych transakcji związanych z zakupem lub sprzedażą ziemi rolnej warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w obrocie nieruchomościami rolnymi. Prawnik pomoże przeprowadzić analizę prawną działki, wyjaśni wszelkie zawiłości związane z uzyskiwaniem zgód od KOWR (Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa), a także zapewni, że transakcja zostanie przeprowadzona zgodnie z przepisami prawa. Jest to szczególnie istotne w sytuacjach, gdy działka przekracza określoną powierzchnię lub nabywca nie spełnia warunków, aby zostać uznanym za rolnika.
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego to kluczowy akt prawny regulujący zasady obrotu nieruchomościami rolnymi w Polsce. Ustawa ta wprowadza szereg obostrzeń dotyczących nabywania gruntów rolnych, a jednym z najważniejszych zapisów jest ten, który daje KOWR prawo pierwokupu nieruchomości rolnej. W praktyce oznacza to, że przed sprzedażą działki rolnej, KOWR musi wyrazić zgodę na transakcję, a w niektórych przypadkach ma prawo skorzystać z pierwokupu, jeśli uzna, że sprzedaż działki nie jest zgodna z interesem rolnictwa.
Jednym z kluczowych zagadnień związanych z obrotem nieruchomościami rolnymi jest kwestia, kto może kupić działkę rolną. Generalnie, nabywcą może być osoba, która spełnia warunki określone w ustawie – przede wszystkim musi być to rolnik indywidualny, posiadający odpowiednie kwalifikacje rolnicze oraz prowadzący gospodarstwo rolne. Działka rolna może być również nabywana przez osoby, które nie są rolnikami, ale tylko pod warunkiem, że powierzchnia działki nie przekracza 1 hektara.
Sprzedaż działki rolnej poniżej 1 ha nie wymaga zgody KOWR, co oznacza, że transakcja może zostać przeprowadzona stosunkowo szybko. Jednak w przypadku działek o większej powierzchni – powyżej 1 ha – konieczne jest uzyskanie zgody od KOWR, co może wydłużyć cały proces. Ważne jest również, aby pamiętać, że sprzedaż działki rolnej przez osobę, która nie jest rolnikiem, wymaga spełnienia dodatkowych formalności, a procedura może być bardziej skomplikowana.
Sprzedaż działki rolnej, która została nabyta wcześniej niż 5 lat temu, również wymaga uzyskania zgody od KOWR. Sprzedaż przed upływem tego terminu wiąże się z dodatkowymi obostrzeniami, a także może skutkować koniecznością zwrotu ulgi podatkowej, jeśli taka była przyznana. Z tego powodu przed podjęciem decyzji o sprzedaży warto dokładnie przeanalizować wszystkie możliwe konsekwencje.
W przypadku sprzedaży działki rolnej, zarówno sprzedający, jak i kupujący muszą dostarczyć odpowiednie dokumenty do notariusza. Są to m.in. dokumenty potwierdzające prawo własności, wyrys z rejestru gruntów, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także decyzje administracyjne, takie jak zgoda KOWR. Kompletność dokumentacji jest kluczowa, aby notariusz mógł sporządzić akt notarialny i przeprowadzić transakcję zgodnie z prawem.
Przy zakupie i sprzedaży ziemi rolnej mamy do czynienia ze szczególnymi uregulowaniami podatkowymi.
Wolne od podatku dochodowego od osób fizycznych są przychody uzyskane z tytułu sprzedaży całości lub części nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Zwolnienie nie dotyczy przychodu uzyskanego ze sprzedaży gruntów, które w związku z tą sprzedażą utraciły charakter rolny lub leśny. Przesłanki zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 28 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, są następujące:
Istotne jest, że skorzystanie ze zwolnienia podatkowego jest możliwe tylko w sytuacji łącznego wystąpienia obu wymienionych przesłanek.
Czasami zachodzi również konieczność zapłaty przez kupującego podatku od czynności cywilnoprawnych. Kwestie limitów i zwolnień stanowiły przedmiot innego wpisu na blogu.
Proces sprzedaży działki rolnej składa się z kilku kluczowych kroków. Pierwszym z nich jest uzyskanie zgody od KOWR, jeśli taka jest wymagana. Następnie sprzedający musi zgromadzić wszystkie niezbędne dokumenty i umówić wizytę u notariusza. Na etapie podpisywania umowy notarialnej, obie strony muszą stawić się osobiście lub przez pełnomocników. Po zawarciu umowy notarialnej notariusz przesyła akt do sądu, który dokonuje wpisu w księdze wieczystej. Na końcu, obie strony rozliczają się z należnych podatków.
Zakup działki rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem jest możliwy, ale wiąże się z pewnymi ograniczeniami. Działki o powierzchni poniżej 1 ha mogą być nabywane przez osoby, które nie spełniają kryteriów rolnika indywidualnego. Natomiast w przypadku działek o większej powierzchni, konieczne jest uzyskanie zgody KOWR, co może wydłużyć cały proces.
Zgodnie z z art. 13 ust. 1−2 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z 27.04.2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE (ogólne rozporządzenie o ochronie danych) (Dz.Urz. UE L 119, s. 1) – dalej RODO – informujemy, że niniejszy dokumenty reguluje zasady przetwarzania Państwa danych osobowych i wykorzystywania plików cookies w związku z korzystaniem z naszej strony internetowej i kontaktami e-mailowymi lub telefonicznymi.
Podstawowe dane:
Skrócona wersja – najważniejsze informacje:
Jeżeli powyższe informacje nie są dla Państwa wystarczające, poniżej znajdują się dalej idące szczegóły:
§1 Dane osobowe
§2 Cele i podstawy przetwarzania
Dane przetwarzane są w następujących celach:
§3 Odbiorcy danych/podprzetwarzający dane osobowe
§4 Pliki Cookies
§5 Logi serwera
Specjalizuje się w prawie gospodarczym i podatkowym. Posiada bogate doświadczenie w obsłudze prawnej spółek
Biegle posługuje się językiem angielskim.
Specjalizuje się w prawie autorskim. Posiada bogate doświadczenie w zakresie ochrony dóbr intelektualnych i rejestrowania znaków towarowych.
Biegle posługuje się językiem angielskim.
Strona wykorzystuje pliki cookies w celu świadczenia usług na najwyższym poziomie. Ustawienia przechowywania cookies można zmienić w przeglądarce. Więcej informacji…
